房价腰斩,集体断供!这个地方该抄底还是逃离?

发布时间:2020-08-08 聚合阅读:
原标题:房价腰斩,集体断供!这个地方该抄底还是逃离?作者:二鸣来源:功夫财经01同是环一线,差异却很大今天这篇文章,我们主要说一下环一线城市中差距最大的两个城市...

原标题:房价腰斩,集体断供!这个地方该抄底还是逃离?

作者:二鸣 来源:功夫财经

01

同是环一线,差异却很大

今天这篇文章,我们主要说一下环一线城市中差距最大的两个城市东莞和燕郊。

目前,今年房地产的热度几乎被珠三角城市包揽。深圳不用说了,一线城市自带光环。而隔壁的东莞作为环一线城市,也承包了很高的热度。

房价上涨太猛,让东莞楼市不到半年时间,就登上了舞台中心。而东莞7月开始逐渐收紧调控,也被视为整个楼市调控转向的信号。

著名的环一线城市燕郊,则是另外一种景象。

从最近的数据看,这半年燕郊的房价也确实涨了,只不过幅度太过微弱,与去年同期相比,房价还是处于下跌的状态。热点词汇还大多集中在“腰斩”,“抛售”等等。

要知道,2016年燕郊的平均房价就已经突破3万,一些热点楼盘均价甚至突破4万,超过不少北京远郊的房价,也因此,燕郊曾经吸引来自全国的炒房客,一时风光无二。

只可惜2017年出台调控政策后,燕郊房价就开始一路下滑,与最高时相比,下降了一半还要多,而且至今还没有抬头的趋势。

同为环一线城市,东莞和燕郊的差距为什么这么大呢?房价已经多年不涨的燕郊还有投资价值吗?

02

东莞这轮行情,主要靠自身的实力

我们先来看东莞的情况。

虽然7月东莞收紧了楼市调控,但是从数据来看,东莞的房价依然还在快速上涨。

东莞乐居数据显示,东莞7月新房网签6923套,同比去年大幅增加56%。新房网签均价22892元/㎡,同比去年上涨18%。

东莞房价上涨早就不是什么新鲜事了,从3月疫情影响基本结束开始,东莞楼市的热度就一个月比一个月高。

在6月,东莞楼市来到了最高峰,新房网签面积达到83万平方米,创下2016年底以来的新高,同比大增5成,环比大增近6成,成交量连续4个月环比增长,房价也在平稳上升。

而隔壁深圳楼市的热度,比东莞还要猛。因此有人说,东莞今年楼市大涨,是靠深圳拉动的。我不否认这个观点,但是东莞这一轮行情,靠的更多是自身的实力。

为了研究东莞的置业客户分布情况,我特意找来一份中原地产发布的《粤港澳大湾区购房客户研究》。

从调研结果来看,深圳客户在深圳本地购房的占比最高,达到48%。除了深圳之外,深圳客户购房最多的城市是惠州,达到38%,其次才是东莞。从这点就能看出,东莞这这一轮行情,更多是本地居民拉动的。

当然为了找到东莞楼市的根本,我们还要换个角度来看问题。

房地产的发展是要和城市经济发展相互促进的,所以房价不能太高,也不能太低。一个适度发展的房地产市场,其实是可以托住一个地方的经济的。

比如杭州,土地收入已经连续三年排在全国第一,但是这并没有拖累杭州实体经济的发展,反而加快了基础设施的配套建设。

东莞是一个外向型经济城市,这次疫情,对东莞的外贸行业是很严重的打击。

国家统计局的数据显示,2020年1至5月,东莞的投资、消费和出口同比分别为0.5%,-15.7%,-14.8%,东莞的经济走势整体弱于全国平均水平。

于是上半年东莞开始加快推地节奏,创下历年同期最高纪录,尤其是商住用地供应井喷,上半年供应25宗,约137.8万平方米,同比大幅增加194%,最终成交23宗,约126.9万平方米,同比大增307%。

2020年上半年,东莞的土地成交总金额高达444亿元,同比上涨173%。同时,东莞的投资数据也是三驾马车中唯一正增长的。

从需求端来看,东莞楼市最大的不同来自于别墅成交的增加。2020年1至6月,东莞别墅市场已经连续4个月成交环比增加。当然购买别墅产品更多是富人们为了抗通胀的需求,但是也能看出东莞有钱人真多。

在外贸受阻的情况下,房地产成为托起东莞经济的主要力量。

同为环一线城市的燕郊,在这方面的能力就差太多了。

03

燕郊自身基本面薄弱

燕郊的城市基本面决定了当地房价,从数据上看,燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。

除了1-2月房价出现下跌,从3月开始,燕郊的房价也是在逐渐平稳回升,只不过涨幅太弱了一些。

而今年上半年燕郊的利好其实非常多:

今年3月17日,国家发改委发布了通州与北三县协同发展规划。5月廊坊市也发布了引进人才政策,只要满足大专学历,在当地就业就能在燕郊(北三县)落户。而前段时间,也传出燕郊新房对北京社保放开限购的消息。

这些利好都不是小利好,但是楼市的表现并没有出现很明显的上涨。

燕郊楼市让人大失所望,原因其实很简单。

燕郊乃至整个环京地区楼市的购买力主要来自北京,当地人能贡献的力量属实太少。

北京现在是什么情况呢?

与2017年3月房价最高时对比,三年来北京二手房均价已经下跌超过30%,部分商品房项目均价甚至下降了40%以上。北京的房价在下跌,燕郊房价就没有理由上涨。

另外一方面,北京也在向外疏解人口,2017年北京市常住人口同比减少了2.2万人,2018年同比下降了16.5万,而到了2019年同比又下降了0.6万人。北京的常住人口连续3年下降,购房需求也会出现下降。

但是这些流出的人口大部分并没有流向燕郊、北三县,而是到了深圳,杭州这些一二线城市。

燕郊除了房地产没有别的支柱性产业,公共服务和基础设施建设也无法满足快速集聚的人口,与人口规模严重不匹配。

所以燕郊想要发展房地产市场,要先把城市基本面做好。

这样看来,只要限购不放松,燕郊楼市就不会真正回暖。

那么那燕郊的房产还有投资价值吗?

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燕郊的房产还有投资价值吗?

燕郊与通州接壤,距离北京市中心30公里,这是雷打不动的事实。

只要北京的地位在,燕郊的“睡城”价值也会一直存在,并且随着通州城市副中心建设日趋成熟,燕郊乃至整个北三县接受的经济辐射肯定也会越来越多。

从这两点看,燕郊和北三县的投资价值还是存在的。但是根据燕郊特点,投资策略也一定要有所转变。

燕郊乃至北三县投资,一定要选择房价低点进入,并且一定要长期持有。

从整个房价走势来看,燕郊房价最低点就出现在今年1月、2月,均价在1.5万左右,回顾这几年研究下跌的趋势,再也没有比这个价格低的时候。也是从这个时候开始燕郊房价开始缓涨。

事实上,网上出现抛售燕郊房产的这些人,基本上都是在2016年高点买入的,高位站岗,房价下跌,月供不足,自然抛售。

但是如果你从低点进入,耐心等待政策利好,等待规划兑现,燕郊楼市还是有很大的投资价值的。

不只是燕郊,其实房地产投资最忌讳的就是追涨。

一定要在房价位于下行阶段,或者盘整时期进入,这样才不必沦为房地产的高位接盘侠。