顾云昌:房地产市场越发达,分化就越明显

发布时间:2021-01-21 聚合阅读:
原标题:顾云昌:房地产市场越发达,分化现象就会越明显国家统计局1月18日公布的数据显示,2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7...

顾云昌:房地产市场越发达,分化越明显

国家统计局2020年1月18日公布的数据显示,1-12月,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%,增速比上年下降2.9个百分点。其中,住宅投资104446亿元,增长7.6%,增速比上年下降6.3个百分点。我认为,从投资数据来看,中国房地产投资保持了相当稳定的发展趋势,好于预期。回顾过去一年房地产市场的发展,投资和销售实际上都比预期的要好。

需求推动房地产稳步发展

2020年,受疫情影响,中国房地产在世界大部分经济体负增长的情况下仍保持正增长,增速远高于GDP增速,说明民众对“住房”的高度重视,房地产行业也满足了民众的需求。

我常说“民以食为天,居以地”。其实中国人“吃”的问题不在于有没有,而在于如何提高素质。“住”的问题不仅仅是提高质量的问题,更是有没有解决办法的问题。

中国还处于城市化进程中,我们的城市化进程至少会持续10年甚至更久。据国家统计局统计,2019年我国常住人口城市化率为60.60%,登记人口城市化率为44.38%。同样在2019年,国家要求完全取消城市地区常住人口不足300万的城市定居限制,完全放宽城市地区常住人口300万至500万的大城市定居条件。所以现在很多城市都放开了户籍限制。户籍放开后,包括农民工在内的相当一部分人进入城市,包括新就业的大学生等等,对“住房”有着强烈的需求。此外,二胎政策放开后,家庭的改善需求也在增加。这些因素必然会促进房地产业的发展。由此也可以看出中国房地产业韧性的原因,是需求推动的。

降低房价主要靠降低地价

当然,社会上也有一种声音说房地产毁了中国经济。我认为我们应该把这个问题分成两部分。房地产问题,主要是价格问题,让人不满意,但价格问题不仅是房地产行业决定的,而且出现在整个宏观经济发展过程中。比如货币流通。

另外,房价上涨还有一个很大的原因。2020年,政府的土地销售收入将达到新高。在房地产行业,地价会比房价涨得快。2020年,房地产开发企业征地面积25536万平方米,比上年下降1.1%,土地交易价格上涨17.4%。这意味着我们的地价上涨了大约18%。因此,要降低房价,就要加强对地价的控制。

房地产市场的分化是不可避免的

近年来,中国房地产市场的分化趋势明显。这种趋势在未来还会继续吗?会对全国房地产市场的发展产生怎样的影响?

房地产市场的分化是必然的,也是符合客观实际的。如果全国房地产市场都一样,那就不叫房地产市场了,因为房地产是一个区域市场,与当地的供求关系密切。

特别是我们现在强调城市群的概念,发展大城市,用中心城市带动整个地区的经济发展。城市之间的发展差距,人才的未来,人口的流动,产业的发展等等,必然导致房地产的分化。比如2020年深圳房价涨友情链接平台幅会超过北方三大城市广州。深圳人口持续流入,购买力持续上升,这将继续增加这个地方的住房需求。在人口净流出的城市,比如黑龙江省典型的东北城市鹤岗,房价必然会下跌。

这主要是市场差异化,也是企业差异化。好企业越来越好。比如中国50强的房企,增速依然很快,利润也很高,但是一些中小企业却面临着被收购被淘汰的命运。市场差异化最终会导致产品差异化。随着人们生活水平的提高,要求提高的呼声越来越高。不同的人,不同的收入,不同的需求,不同的爱好需要不同的产品,开发者会适应这种需求,生产出不同的产品。所以房地产市场越发达,分化就越明显。

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