黑石“买入买入”如此激烈,以至于世界上只有不到500人,只有一个投资委员会

发布时间:2021-01-21 聚合阅读:
原标题:黑石“买买买”这么凶,全球竟然不到500人,只有一个投委会(来源:黑石集团官网)黑石重仓中国的策略仍在继续,刚刚,黑石又入手了一个物流园。1月20日黑石...

原标题:黑石“买买”这么凶,全世界不到500人,只有一个投资委员会

(来源:黑石集团官网)

百仕通在中国重仓战略继续。就在刚才,黑石开了一个物流园区。

1月20日,黑石集团正式宣布,其黑石房地产机会基金以11亿美元从R&F集团手中收购了粤港澳大湾区最大的城市物流园区。

早在2个月前(2020年11月),R&F置业就宣布将广州国际机场R&F物流园区70%的股份转让给黑石集团。现在黑石也正式宣布,意味着交易已经完全落地。

项目总占地面积1470亩,规划总建筑面积142万平方米。现已投入运营的物业面积约为92万平方米,包括高端电梯仓库、三层托盘式仓库、2+2式坡道仓库、全温冷库、现代化办公楼及配套员工公寓等。,具有很强的存储能力。(来自官网)

R&F机场物流园区位于市中心(来自官网)

公告显示,黑石基金将持有物流园70%的股权,R&F集团全资子公司R&F物业将持有剩余30%的股权。到目前为止,黑石集团在中国的物流组合已经大幅扩张了近三分之一,达到5300万平方英尺,覆盖中国23个城市。

近几年黑石在中国的布局显然不仅仅是物流板块,还有IDC数据中心、商业写字楼、购物中心、公寓甚至停车场。

黑石这么多资产,有没有化石为金的魔力?

作为百仕通在中国的房地产行业负责人,百仕通集团全球合伙人、高级董事总经理王在中国城市更新大会上系统阐述了百仕通“买其所,修其所”的资产管理策略。现在看这些经历还不算过时。

接下来,我们来回顾一下黑石的转型魔法和黑石善用的六大杠杆工具。

以下是王对讲话的记录:

主旨发言:“购买&修复,黑石经典城市更新案例

来源:中国城市更新论坛

演讲时间:2017年底

王,黑石集团全球合伙人、高级董事总经理

01

450人管理3700亿美元,只有一个投资委员会

我是百仕通集团的全球合伙人王,我是百仕通中国的区域房地产总监。我在黑石7年了。

我先简单介绍一下黑石,然后和大家分享一个我们芝加哥旧城改造项目的案例。

黑石集团成立于1985年,我们有六个部门,管理资本和投资者资本超过3700亿美元。

房地产和PE是我们的两个主要部门,其中房地产规模约1000亿美元,投资超过26年。

房地产基金主要由三部分组成:

1.房地产投机基金也是最大的一部分;

2.房地产战略基金;

3.核心基金,即购买并持有一定的相对成熟的房地产资产。

本文简要介绍了黑石的房地产投资策略,可以概括为两个字,就是今天的主题:买它,修它。

黑石26年来是如何实现这个主题的?通过黑石的450名同事和27个全球合作伙伴,这些全球合作伙伴中有40%以上拥有跨地区工作经验。

我们的总部设在纽约,在亚洲有六个办事处:香港、上海、印度、孟买、新加坡、日本和悉尼。这450个合伙人,这么多办事处,值得一提的是,我们只有一个投资委员会。

这些房地产的投资由投资委员会决定,无论是中国上海的项目还是美国纽约的项目。

我刚才说的是投资。黑石怎么修?

这个Fix就是通过我们的六大资产管理方式,也就是六大杠杆的作用,来重点提升资产?

最重要的是提高资产的运营和收益,无论是旧城改造还是其他改造。最重要的是第一点:

1.租赁。完善各种业态的组合和租户的变化,增加租金收入。

2.战略资本投资。这种资本投入不仅是房地产的外部转型,也是通过各种增值来提高房地产的质量和形象。下面我要讲的西尔斯大厦,就是其中一个大案。

3.战略处置/收购。在一个资产包中,通常有核心资产、优质资产和所谓的非核心资产。如果你想在大规模的资产组合中增值,你不一定会在买买中买入。很多时候你要处置非核心资产和成长缓慢的企业,通过并购增加优质资产和快速成长的资产。这是战略收购和处置。

4.资产层面的成本控制。不用说,这是为了降低成本。

5.比如在公司层面,有很多资产包和管理公司,通过公司层面降低一定的运营费用。

6.升级完善资本结构。资本结构中存在短期债务和高成本债务,往往需要用长期债务和相对低成本的债务来替代,以提高整体项目收益率。

02

CapRate从6.3%涨到9%,黑石是怎么把石头变成黄金的

今天,我想谈谈西尔斯大厦。去过芝加哥的朋友都知道,它是芝加哥最高的建筑,也是世界第六高的建筑,110层,527米。建于1973年,至今已有40多年。

威利斯塔

可以看到立面和它的高度,未来要装修的大堂,还有它的入口。左边两张是它的真人照片,右边两张是改造后的一些照片。

众所周知,位置是芝加哥的核心。西尔斯大厦周边交通非常发达,每天近100万人流量,可能不会堵车。

这座建筑由底层的零售店和上层的办公楼和观景台组成。如果你去过帝国大厦,香港的ICC,台北101,这些观景台都是重要的旅游景点。

去那里很有趣。还有天线,因为它的天线位置高,电信公司的天线都要放在上面。建筑收入方面,天线租金收入超过建筑收入的10%。

从投资者的角度来看,这种资产和交易投资有哪些亮点?

这是2015年黑石完成的一笔交易,总投资13亿美元。

13亿美元是什么概念?众所周知,上限利率(资本化率)的资本化率为6.3%。上限利率的内容是什么?包括基于80%入住率的6.3%资本化率。

当时,芝加哥市场的平均交易上限利率约为5.8%。而且当时芝加哥市场的平均空置率,西尔斯大厦过去十年的平均空置率是10%。如果我们提高它的占用率,根据市场的占用率,我们对这一资产的收购几乎是7%的封顶率。

同时租户是一些美国大型企业,包括联合航空和著名律师事务所,平均租期9年以上,是非常稳定的投资。

还有一点,就收购价格而言,我们13亿美元的收购价格,相对于所谓的重置率(买一块地建这个房子),大约是重置成本的一半左右,折合人民币的话,大约是每平米2.5万美元。

所以,我们先约定买便宜一点的。另外,它的潜在价值在哪里?

以前,所有者没有做好管理,提高价值,保持资产质量。黑石决定花费近5亿美元来增值。具体怎么办?后面我会介绍。

如果非要问,为什么我们能买到这么便宜的资产?说白了,有两个:速度和确定性。

速度来自于百仕通现在在美国有500多万平米的写字楼,在芝加哥收购了56万平米的写字楼,所以对市场的把握非常高。当然,有大量的资金来快速完成交易,以确保我们能够以非常合理的成本购买这一资产。

芝加哥市场的简单情况就不多说了。但就租客而言,2012年以来租客很多,40多万平米的新租客搬到了芝加哥。芝加哥CBD科技租户从33万平方米增加到100多万平方米。

我们经常研究这个特征。我们的投资策略和理念是找出这些租户的去向,我们会更愿意在这些市场投资。

此外,从2010年到2016年第四季度,芝加哥CDB市场的空置率下降了很多,从15%下降到10%左右。

然后,芝加哥写字楼市场的租金从2010年的19美元逐渐上升到25美元。

我们如何创造价http://www.18000.org/dl/值和升级我们的资产:

西尔斯大厦的现状,虽然看起来还可以,其实挺老的,那怎么办?我们将花费5亿美元进行翻新。

商业区地下三层,地上三层。我们将增加11000平方米的业务,建设一个总面积为27000平方米的商业中心。然后,增加健身房和租户休息室、会议室和会议中心,提升租户体验。

从商业角度来说,刚才提到的地下三层和地上三层的商家,大约有9000平方米是新的用餐区。我们将吸引20个时尚餐饮品牌进入西尔斯大厦,为现有西尔斯大厦的租户和前来西尔斯大厦的游客提供服务。

每天有2.5万多名游客参观西尔斯大厦,每年有170万人参观西尔斯大厦。所以,吸引优质餐饮到西尔斯大厦,既能满足现有租户的需求,又能吸引这些游客。

新玻璃幕墙结构和室内装饰的实施方案已逐步实施。

这张图是大堂和换乘层,左上角是新的双轿电梯轿厢的大堂,左下角是换乘层,右边两张图是新的会议设施和3000平米的健身中心,只对租户开放。

租客过去没有这种经历。如果他们有客人,可以去中转楼层的租户休息室和小会议室。如果公司想做一些活动,他们可以去这些设施进行活动。健身房也只对租户开放,这样会吸引这些租户入住西尔斯大厦。

转型后,给业务带来了什么?自该计划公布以来,新签署的办公楼租金自我们收购之时起上涨了25%。

二是整体商业面积2.7万平方米,其中约有一半我们刚刚开工建设。所以未来可以看到稳定的租金回报率。此外,从上限利率的角度来看,此次收购的上限利率为6.3%。根据我们的计算和计划,改造完成且资产稳定后,上限利率基本达到6.3%至9%。

所以改善运营的收益也是非常可观的。