房地产金融监管政策旨在建立规范的长效机制

发布时间:2021-02-25 聚合阅读:
原标题:房地产金融监管政策意在建立规范和长效机制2021年1月,市场短期资金价格有不同程度的上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率,货币市场流动性阶段性明显偏紧。市...

原标题:房地产金融监管政策旨在建立规范的长效机制

2021年1月,市场短期资本价格出现不同程度上涨,部分商业银行小幅上调贷款利率。货币市场流动性明显阶段性紧张。有市场人士认为,本轮流动性吃紧、加息主要是针对房地产泡沫。我们认为,监管部门严格规范住房金融政策的意图已经相对明确,国内房价过度上涨及其泡沫风险更具局部性和结构性。近两年来,全国大部分地区房价涨幅逐渐回落,只有一线城市和少数重点二三线城市房价涨幅相对较快,成为当前房地产调控的重点领域。

“三条红线”和集中管理体现了住房金融政策的连续性

自2020年第三季度以来,金融监管当局对房地产融资采取了一系列有针对性的调整措施。之前有“三条红线”,对房企的资产负债水平和结构提出了新的要求;随后,发布了《银行业金融机构房地产贷款集中度通知》(以下简称《通知》),对银行房地产贷款结构提出了要求,包括适当控制居民购房贷款规模,严格防止利用消费贷款和首付资金违规和杠杆;加强对住房企业的融资控制,包括贷款、信托和国内外债券融资。在过去几年里,住宅部门的杠杆率迅速上升,LTV的贷款价值比率从2017年的0.29上升到2020年的0.34。“三条红线”和集中管理体现了监管部门住房金融政策的连续性,是完善我国宏观审慎管理体系、完善房地产金融管理长效机制的重要举措。

2019年以来,银行个人抵押贷款增速进一步放缓。2020年全国个人房贷3万亿元,同比增长9.9%,增速较2019年下降5.2个百分点。个人房贷增速一直低于同期金融机构人民币贷款余额12.5链接平台%的增速。2016年以来,新增个人房贷占金融机构新增贷款的比例从19.3%下降到13.4%,个人住房贷款余额不足20%。可见,没有必要大幅降低房贷余额,减缓房贷增速。银行业金融机构房地产贷款集中管理政策的主要目的是建立规范的管理框架。长期以来,房地产开发贷款占整个贷款的比例一直处于7%左右的低水平,但近年来变化不大,抵押贷款增长迅速。考虑到贷款质量(不良率),与个人住房贷款相比,房地产开发商降低贷款比例的空间较小。未来在“三条红线”的管理下,部分房企杠杆水平会更高,债务规模增长会放缓,因此会寻求更多元化的融资方式,尤其是直接融资领域。未来商业银行房地产开发贷款增速将放缓,在稳定运行中占银行信贷余额的比重将下降。

控制房企杠杆水平的三条红线对市场的影响是收缩供给,而不是控制房价。相反,可能会造成供给放缓,不利于抑制房价上涨。所以很明显,三条红线的措施不能理解为控制房价上涨和泡沫。这项措施的重要政策意图是通过合理控制房地产企业的杠杆水平来控制房地产金融风险。

根据2020年前三季度上市银行披露的财务报告,近几年来,大多数银行的住房相关贷款增速保持两位数增长,部分银行的个人住房贷款已超过相应标准。“踩红线”的银行会在未来2-4年进行相应调整。在控制新增个人住房信贷增速的同时,他们将适当减少存量,以满足监管要求。根据上市银行和公开市场的信息,需要调整住房贷款的银行规模相对有限,涉及的房地产贷款余额约占整个金融机构住房贷款余额的四分之一,主要集中在建行、邮储、招行、浦发、兴业等几家大中型中资银行。根据计算,假设这些银行的整体贷款增长率运行平稳。平均而言,2021年各银行住房相关贷款将增加1000亿至1500亿,占各自住房相关贷款的5%-10%,占各自银行贷款余额的1%-3%,约占银行房地产贷款的1.5%。应该说需要调整的规模不大,有2-4年的整改,但是更多的银行没有踩红线,客观上存在补缺的可能。可以看出,监管部门的集中管理政策不会导致房地产贷款增速大幅下降,占比大幅下降。从这一点来看,集中度政策更为规范,侧重于长期风险管理,而不是为了实现短期控制房价上涨的目标。

根据以上判断,当前房贷利率大幅上行的概率也很小。与2020年12月相比,1月份首套房贷平均利率下降1个基点。考虑到降低实体经济融资成本的要求和央行货币政策采取的“不急转弯”战略,LPR基准利率在中短期内上调的可能性不大。参照以往住房相关信贷紧缩期的表现,未来6-12个月住房金融政策可能会保持中性态度,主要针对深圳、广州、上海等房价涨幅相对较大、住房相关贷款增长较快的地区,会略趋紧缩。

多管齐下改善结构问题

2020年中央经济工作会议首次明确提出,要解决大城市住房供应不足的问题,继续实施“城市政策”,促进房地产市场稳定健康发展。长期以来,国内房地产市场的人地不匹配是一些城市房价高的主要原因。最近的统计数据显示,地方政府正在贯彻按市决策的政策理念。2020年,一线城市土地供应面积同比增长33%,明显高于二线城市(9%)和三线城市(2%)。

“十四五”期间,中国将加强住房保障体系建设,有效扩大保障性租赁住房供应。以上海为例,《上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划》和《2035年远景目标纲要》提出,2021年计划新增出租屋5.3万套,到2025年形成40万套以上的出租屋供应。

房价的涨跌与住房相关贷款的增速有很强的相关性。未来,住房金融监管将更加侧重于重点城市,突出结构性特征,而不是“一刀切”。在中央政府“房无投机”的政策下,房地产市场调控政策将继续严格规范。特别是在结构上,热点城市大中型商业银行住房贷款的合理调整将对缓解当地住房金融风险起到关键作用。1月27日以来,广州四大银行房贷价格全线上涨,房贷利率整体上调15个基点。

在地方政府层面,按照“以城带策”的原则,继续对热点城市采取限购、限贷、限价等调控措施,并单独列出出租屋用地指标,增加出租屋供应和建设;政策是从供需双方引入的,主要目标是稳定房地产市场的运行。上海、深圳、广州、杭州、成都、厦门、南京等主要热点城市出台了相应的管控政策,在土地、销售、信贷等领域实施综合管理。未来政策的主线是建立规范的长效机制,这将取得比以往侧重金融总量监管更好的政策效果。(作者是致新投资研究院首席经济学家兼院长,致新投资研究院高级研究员)

来源:Yangguang.com